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- 北京楼市上演过山车行情 二手房成交下降9.5%
- 发表人：2016/7/15 21:04:32
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- 2016年07月15日 09:15 来源：京华时报 作者：邢飞 在经历上半年一路攀高之后，北京楼市在过去几周上演过山车行情。来自机构最新统计显示，从最近四周市场表现来看，市场成交呈现“过山车式”的冷热强烈交替，6月第三周与7月首周均冲上周度45000套的高峰，而6月第四周与7月第二周则均回落至2000余套。
成交冷热强烈交替
据亚豪君岳会统计数据显示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2077套，成交面积20.18万平方米，环比之前一周分别减少52%、44%。与此同时，上周商品住宅成交均价35585元/平方米，环比上涨7%。
从最近四周市场表现来看，市场成交呈现“过山车式”的冷热强烈交替，6月第三周与7月首周均冲上周度45000套的高峰，而6月第四周与7月第二周则均回落至2000余套。而在这其中，商住占比趋势变化也与整体成交走势一致，6月第三周与7月首周均在70%以上，而6月第四周与7月第二周则均跌落至50%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从上述两个变化趋势也可以看出，目前商住成交量的变动仍然主导着整体成交量的走势。不过受到商住调控预期的影响，6月中下旬商住项目大量入市并集中成交，使得这类产品需求几近被“透支”，因此进入7月之后商住项目入市量迅速萎缩，7月上旬仅3个商住类项目入市。其中旭辉26街区上周实现成交604套，也成为最后一批集中大量成交的商住，仅一个项目成交即占据了全部市场成交的近三成，不过一个项目的集中爆发未能挽救整体成交下滑的趋势，从上周成交排行来看，除排行首位的旭辉26街区之外，排行第二到第八的项目成交均仅为两位数。
供应市场现“三高”
据亚豪君岳会统计数据显示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京住宅市场共有7个项目入市，相比之前一周增加两个，其中包括首开华润城、天润香墅湾1号、亿城燕西华府等6个普宅项目，以及首开·中晟广场一个商住项目。7个项目共新增住宅产品1106套，环比减少21%，预售许可面积11.91万平方米，环比增加38%。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，进入7月之后，商住入市量锐减，截至10日仅3个商住盘入市，取而代之的是普宅项目不断加紧入市，而在上半年业绩战完美收官之后，下半年普宅也逐渐进入提价拉升利润的阶段。
从项目入市表现来看，上周供应市场呈现“三高”，其中首开华润城以7万元/平方米的单价入市，当日售罄认购额高达30亿元，创造了今年来的开盘单日认购新高；另外平谷区的天润香墅湾1号此次开盘均价高达24000元/平方米，在平谷住宅项目价格多处于15000-20000元/平方米的背景之下，这一价格也创造了区域新高；最后亿城燕西华府入市价格46000元/平方米，相比去年入市价格上涨幅度高达53%，创造了今年入市项目的最高涨幅。
任启鑫分析，受到土地成本上行的拉动，住宅市场价格一路走高，并且从目前政策形势来看，房价并不具备下行动力。首先，虽然今年高层制定了“分城调控”的主导方针，要求一线城市继续加紧调控，但是北京截至目前仅在部分出让土地地块中再度执行“90/70”政策，而这也并不能抵消由于供应不足所带来的土地成本的攀升；另外，在住建部2016年工作部署中，大力发展租房市场已经成为解决住房问题的一大重点方向，而近期火热的商住调控传言据传即是为此铺路，因此对于普宅市场继续收紧调控的可能性较小。受到政策预期的影响，虽然入市项目价格持续上涨，但需求量仍较为强劲，因此也出现了7万元豪宅“日光”的现象。
二手房成交下降9.5%
二手住宅上周共网签4611套，环比前一周下降9.5%，周网签量再次跌回5000套以内。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，6月以来，受市场传言的影响，北京的公寓类产品出现了明显的大幅度波动，表现异常。而纯商品住宅单周1000套上下的网签量浮动则反映了目前北京新房市场持续低迷的真实情况。相信随着政策信息的明确，市场将逐步回归平稳。
由于之前火热的楼市对购房需求的严重透支，使得北京二手房市场明显降温，预计在目前北京楼市政策不变的情况之下，交易量回落，房价逐步企稳，将成为三季度北京楼市的主旋律。
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- 二手房市场火热 须警惕炒地炒房
- 发表人：2016/5/30 11:31:12
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- 来源：中国经济网—《经济日报》 时间：2016-05-26 11:00:47 房地产业进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主转向新房、二手房市场同步发展
基于对总体供需平衡的判断，应警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险
5月份前3周的数据显示，北京市新建商品住宅网签5130套，二手住宅网签14202套，二手房网签数相当于新房的2.7倍。中国指数研究院统计，今年前4个月，北京、上海、深圳的二手房成交面积分别为新房成交面积的3.5倍、2倍和2.3倍。北上广深一线城市的二手房交易量已经远远高过新房交易量。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从一线城市来看，市场总成交二手房的占比应该达到了80%左右，所以说已经进入了绝对的存量时代。但如果从全国范围内来看，现在全国新房的住宅销售面积还远高于二手住宅的销售面积。从全国来说的话，还不是一个存量的时代。
不管房地产市场是否进入了存量时代，有一个事实应该认清，即从总体而言，我国房地产已经实现了供求平衡。在国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松看来，2013年是房地产市场的转折点，到2013年，我国城镇人口户均拥有住房1.0套，中国房地产市场总体进入供求平衡的阶段。
在这种背景之下，城市间分化却十分明显。一线城市总体呈现供不应求，使得房价一直处于高位运行状态。而一些城市供给过剩，处于漫长的去库存过程中。
住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，房地产业高速增长时代已经过去，进入了基数大、增速低时期，市场也从以新房交易为主走向新房、二手房市场同步发展，未来更主要的可能面临存量房市场。邓郁松说，供求基本平衡之后，真正的购房主体变为二次购房的改善性需求。
二手房交易火热对市场有何影响？秦虹认为，房地产行业将从趋势性机会转变为结构性机会，其中包括以快周转、成本控制和产品创新为核心的传统住宅开发；改造升级和管理提升为核心的存量房再开发。同时，租赁市场将会更加发达和繁荣。此外，中介服务不断创新并日益发达，以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生。
同时，基于对总体供需平衡的判断，应该警惕近一段时间以来房价地价在一些城市快速上涨可能蕴藏的风险。因为房地产已经结束了高速增长时代，机会不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的过度增多以及当前“面粉贵过面包”的状况或许会使一些城市的市场面临高风险。
房地产本身具有投资属性，然而让投资投机性需求过多进入房地产市场，不利于实体经济的发展，也不利于地方财政摆脱对土地财政的依赖。因此，面对当前房地产去库存的主要任务，要警惕房价在一些城市过快上涨的风险，不能通过加杠杆去库存，不宜进行大力度刺激。必须遏制投机资本“炒地”“炒房”之风。（经济日报记者 亢 舒）
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- “营改增”实施后的第一个工作日开出首张二手房交易增值税票
- 发表人：2016/5/4 13:12:25
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- 来源：攀枝花新闻网-攀枝花晚报 时间：2016-05-04 08:54:22 本报讯（苏明慧 记者 李刚 文/图）“现在开具增值税税票和发票十分方便，既降低了税负，还减少了办税时间……”昨（3）日上午9时47分，“营改增”实施后的第一个工作日，市民王女士在市政务中心地税窗口开出全市首张二手房销售增值税税票。房产交易涉及的营业税这一税种正式被增值税所取代，这标志着二手房交易“营改增”工作在我市顺利实施。
据了解，今年5月1日，“营改增”试点工作全面推开，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四个行业告别营业税。我市县（区）国税地税部门积极合作，确保征管体制改革各项措施的落地，并通过门户网站、12366、微信、短信、媒体、宣传栏等传媒手段，广泛宣传“营改增”政策，确保政策执行精准到位。
市政务中心地税窗口相关负责人介绍，“营改增”目前已在我市全面推开，市地税局将继续深化与市国税局合作，加强委托代开工作的宣传辅导、监测预警，密切跟踪、梳理试点运行新问题、新情况，Z及时回应社会关切，让广大纳税人享受改革红利和便捷的办税服务。
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- 重磅！深圳4月二手房成交量环比下降54.47%
- 发表人：2016/5/2 19:14:40
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- 2016年05月02日 17:30 来源：凤凰财经 凤凰财经讯 深圳楼市新政后效果明显，最新数据显示深圳4月二手房成交量“腰斩”。
深圳市规划和国土资源委员会数据显示，4月当月，深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。
深圳中原研究中心数据显示，4月深圳中原领先指数为777.0点，二手样本楼盘均价为54807元/平方米，环比下跌2.39%。这是深圳的二手房价自2014年10月连续上涨18个月之后的首次回落。
3月25日，政府终于出手打压深圳过热房地产，出台“3·25”楼市调控新政。新政中有两点最为关键：一是外地户籍购房社保年限由一年改为三年；二是即使首套房房贷付清，二套房首付最低也要四成。自新政出台以后，持续高烧的深圳楼市显现出降温迹象。新房、二手房成交量接连下滑，开发商延缓推盘速度，投资客降价抛盘，看房者普遍的态度从此前的惶恐入市变为“再看看”。
4月1日，深圳房产评估价格又迎来例行更新，评估价普遍上调超50%。这使得二手房交易者承担的税费成本大幅增加。对于未满两年的房产交易，评估价调整前后税费差额最高可达数万元甚至十万元以上，无疑对短期炒房客形成一定压力。
4月26日，深圳调控楼市再加码。深圳开始试点商品房现房发售，22年历史的期房预售或取消。业内人士认为，选择此时进行现房预售，在很大程度上是为了调控楼市。采取现售制度可抬高门槛，将资金实力不足的中小开发商挡在门外，遏制对土地的哄抢，抑制土地价格过快上涨。
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- 5月起攀枝花推开营改增 个人二手房增值税率为5%
- 发表人：2016/4/11 20:59:54
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- 来源：攀枝花新闻网-攀枝花晚报 时间：2016-04-11 08:43:20 4月7日，记者从市国税局获悉：5月1日起，攀枝花将全面推开营改增试点工作，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。4月30日前取得（不含自建）的不动产，增值部分按照5%的征收率计算应纳税额。个人二手房的增值税率为5%。
我市将全面推开营改增
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定，市国地税正加紧推进营改增改革试点工作，目前已完成1586户管户的税务登记、税种核定、票种核定等工作。到4月30日，市国税局将实现13785户纳税人的全面接收。
“这次全面推开营改增工作，基本内容是实行双扩。”市国税局相关负责人解释，一是扩大试点行业范围，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等行业纳入营改增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。二是将不动产纳入抵扣范围,“这是首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易，新增的很多纳税人从没有接触过增值税。”该负责人表示。
个人二手房增值税率为5%
7日，市国税局挂出多个国家税务总局关于营改增的实施细则暂行办法公告，“这也是目前攀枝花的实施细则。”市国税局相关负责人表示。
根据细则，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
对于2016年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
对于二手房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （记者 阮雨红）
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- 西昌：5月起，二手房交易开征增值税
- 发表人：2016/4/3 18:50:12
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- 来源: 凉山新闻网2016-04-03 00:37:00 近日，从西昌市地税局获悉，二手房满两年免征增值税，不足两年的按5%全额征“营改增”将于5月1日推行。试点实施办法中明确，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买两年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
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- 买二手房怎么走出信息迷雾
- 发表人：2016/2/27 18:59:55
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- 来源: 人民网2016-02-27 11:52:00 买卖二手房，不死也得脱层皮。这是很多经历过二手房交易的人的心声。
几百万元掏出去，对绝大多数家庭来说，是一辈子最重大的决策。房屋交易的价值巨大、过程繁复、信息不透明，但交易双方偏偏又极度依赖大量信息以做决策，结果往往陷入迷雾之中。
就这样，在信息有限和不对称的情况下，人们进行房屋交易的次序只有两步：第一，找到口碑好的中介公司，第二，委托中介进行决策、交易。消费者几乎成了整个过程的局外人、旁观者，买卖双方往往只在签合同时见一面，无法掌握交易流程，能做的就是交钱、交钱、交钱。至于中介能否全心全意代表委托方的利益行事，就不得而知了。
这次上海链家的做法，就是隐瞒了关键信息，使得消费者的权益受损。我们期待有关方面能尽快完成相关调查，并尽力挽回消费者的损失。
未来10年，我国的房地产行业将会进入存量市场，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位。防止不良中介作梗，一方面需要监管部门积极作为，发现一起查处一起。另一方面，处于劣势的消费者，要想从被动的信息接收方，逐渐蜕变为主动的诉求发起方，必须借助互联网等多方面的力量，升级自己的交易技能，不能让巨额资金不明不白地花出去。
有调查显示，进入互联网时代后，二手房买卖的消费者花在搜索信息上的时间不降反升，由之前的8周增加到12周。这个过程就让交易环节更加透明——信息检索、房产定价、网签面签、贷款融资、交易结算、装修维护等如何操作，在网上都可以查到，消费者不至于盲人骑瞎马。
当然，信息的数量不是难题，消费者做出明智决策的关键能力在于甄别信息的质量，不然难以将数据转化为经济价值，摆脱不了对中介的重度依赖。因此，对优秀的房地产在线服务商的需求，越来越强烈。
国内这种第三方信息提供商目前发展得还不成熟，但相信随着市场需求结构的变化、移动时代的来临、资本的介入，会有企业在试错和变革的路上脱颖而出，成为消费者完成二手房交易的好帮手。我们期待着。
